En el artículo de hoy, el abogado Miguel Ángel López analiza las principales novedades legales para hacer frente a la morosidad en las comunidades de propietarios. Según los datos ofrecidos por el Consejo General de Administradores de Fincas, el año pasado la morosidad llegó a más de 1.600 millones de euros.
Las comunidades de propietarios se enfrentan a diario a uno de los principales problemas que sufren y que puede llegar a condicionar la gestión del mantenimiento de los elementos comunes: la morosidad.
El retraso en el pago de las cuotas y derramas supone en la práctica retrasos en la ejecución de reparaciones, mejora de instalaciones o establecimiento de nuevos servicios, como puede ser la instalación de un ascensor.
Para agilizar la reclamación judicial de las deudas se aprobó un nuevo procedimiento de reclamación (monitorio) que permite agilizar plazos (salvo que el propietario se oponga al pago de la deuda) y aplicar los gastos del procedimiento al propietario moroso, principalmente, las minutas del abogado y el procurador de la comunidad.
Sin embargo, todo el proceso adolecía de algunos defectos que se han intentado subsanar con la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Y digo intentar subsanar porque considero que las medidas aprobadas en esta Ley son insuficientes para la resolución de la lacra de la morosidad.
Antes de entrar en las medidas que nos interesan, expongo unos breves apuntes sobre otras materias que recoge la Ley 10/2022 en materia de comunidades de propietarios.
Para empezar, aumenta el fondo de reserva del 5 al 10% del último presupuesto ordinario, es decir, sin incluir los gastos extraordinarios del último presupuesto anual aprobado. Además, se establece un uso concreto que se puede dar a este fondo: contratar un seguro que cubra los daños de la finca o incluso formalizar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble. Esto permitiría a las comunidades centralizar la gestión de las averías y desperfectos que se produzcan, abriendo un nicho de negocio interesante para las empresas rehabilitadoras.
De especial importancia es la modificación que establece la Ley para la realización de obras que supongan mejoras de eficiencia energética o para la supresión de barreras arquitectónicas, porque se suprime la facultad que tenían los propietarios que se oponían en caso que el coste para la instalación del nuevo servicio (por ejemplo, un ascensor) fuera superior al equivalente a doce mensualidades de cuotas para gastos ordinarios. Ahora es suficiente con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de los coeficientes de participación. Así, la instalación de estos nuevos servicios, tales como ascensores o salvaescaleras, se facilita sobremanera.
Volviendo a los morosos, la Ley 10/2022 permite a las comunidades de propietarios establecer un régimen sancionador a los morosos: se les podrá aplicar intereses superiores al interés legal del dinero mientras se mantengan en esta situación. Pero cuidado con la aplicación de esta medida: no cabe que se efectúe de manera retroactiva. Tampoco conviene excederse en el porcentaje que se aplique porque si es excesivo puede reputarse abusivo por los Tribunales. Considero prudente aplicar el interés legal del dinero más dos puntos, si bien es una opinión personal y, como es obvio, no hay aún jurisprudencia sobre la aplicación de esta medida tan recientemente aprobada.
En cuanto al procedimiento de reclamación y los trámites necesarios para ello, la Ley presenta algunas medidas que facilitan la presentación del procedimiento monitorio. Para empezar, el certificado que se exige incluyendo el acuerdo de liquidación de la deuda podrá ser firmado tan solo por el administrador (sin el visto bueno del Presidente) si es un profesional cualificado. En la práctica supone un ahorro de tiempo por la dificultad que en ocasiones supone conseguir la firma del Presidente por motivos laborales de este o por residir en otra localidad.
Otras dos novedades muy interesantes son que este certificado podrá incluir la deuda devengada hasta la notificación al moroso, así como todos los gastos que conlleve la reclamación, incluida la intervención del administrador. Especial importancia práctica tiene este segundo punto, porque en la práctica muchos Juzgados excluían los gastos generados por el administrador en la reclamación, permitiendo tan solo incluir en las cantidades reclamadas el coste de correos. En cuanto a la inclusión de la deuda hasta la notificación al moroso, es un avance pero bajo mi punto de vista se queda corto. Hubiera sido preferible que se incluyeran las cuotas mensuales aprobadas en el último presupuesto que se devengaran hasta la resolución del procedimiento judicial, pero en todo caso es un avance que favorece a la comunidad de propietarios.
La demanda se puede presentar también contra el titular registral a los solos efectos de soportar la ejecución. En un próximo artículo desarrollaré qué supone esta facultad.
En cuanto a las costas, el propietario deudor deberá asumir las minutas de honorarios de abogado y derechos del procurador, tanto del procedimiento monitorio como de la ejecución, si paga la deuda o si no comparece en el Juzgado.
En caso de oposición, se aplicarán las reglas generales en materia de costas si la comunidad obtiene una sentencia favorable, si bien se incluirán abogado y procurador aunque no fuera preceptivo. Esta medida no me resulta tan beneficiosa para la comunidad, porque las reglas generales establecen unos límites que pueden suponer el pago de una parte de los honorarios y derechos por parte de la comunidad. Posiblemente hubiera sido preferible mantener el mismo criterio que para los casos de pago de la deuda o la falta de comparecencia.
