Eduardo Garbayo. COO Spotahome
El reciente real decreto-ley anunciado por el Gobierno para intentar contener la escalada de los precios del alquiler llega en un momento especialmente delicado. A las puertas de la conocida como Gran Revisión de Alquileres de 2026, miles de hogares afrontan un escenario de incertidumbre económica y residencial. En este contexto, la valoración del impacto real de las medidas resulta clave para entender si el decreto puede cumplir su objetivo o si, por el contrario, corre el riesgo de agravar algunos de los problemas estructurales del mercado.
Desde Spotahome, su COO, Eduardo Garbayo, analiza el alcance del decreto poniendo el foco en sus tres ejes principales: los incentivos fiscales, la regulación del alquiler por habitaciones y de temporada, y su impacto global sobre la oferta de vivienda.
Incentivos fiscales: una medida positiva, pero con alcance limitado
La bonificación fiscal del 100 % en el IRPF para determinados arrendadores es, a juicio de Garbayo, la medida mejor orientada del decreto. Supone un incentivo directo a la estabilidad contractual y premia las relaciones de confianza entre propietarios e inquilinos, favoreciendo que los caseros opten por mantener a un buen inquilino antes que volver a salir al mercado.
No obstante, el propio diseño del mercado limita su eficacia real. En las zonas más tensionadas, el incremento medio que puede aplicarse en una renovación de contrato puede generar un ingreso anual superior al ahorro fiscal que proporciona la deducción. Por ello, aunque la medida avanza en la dirección correcta, su capacidad para frenar las subidas de precios de forma generalizada será previsiblemente reducida.
Alquiler por habitaciones y de temporada: el mayor foco de preocupación
La principal inquietud se concentra en el control del alquiler por habitaciones y del alquiler de temporada. Garbayo advierte del riesgo de equiparar estas modalidades al alquiler turístico, cuando en realidad responden a necesidades residenciales muy concretas.
Los datos internos de Spotahome muestran que el 60 % de quienes alquilan habitaciones son estudiantes, mientras que el 85 % de los inquilinos de temporada son personas con movilidad laboral o académica, como trabajadores desplazados, estudiantes de máster o profesionales en transición vital.
Regular estas fórmulas de la misma manera que el alquiler turístico puede generar, según Garbayo, un efecto inmediato de retirada de vivienda del mercado debido a la inseguridad jurídica, provocando una contracción drástica de la oferta y afectando especialmente a colectivos que dependen de estas soluciones habitacionales.
Un enfoque que no aborda la raíz del problema
En términos globales, el análisis es claro: el decreto vuelve a centrarse en la regulación sin abordar el principal desequilibrio del mercado del alquiler en España, que es la falta de oferta. Limitar o intervenir las modalidades existentes no incrementa el parque disponible y, a medio plazo, puede generar el efecto contrario al deseado.
Desde esta perspectiva, mientras no exista un plan sostenido que fomente la construcción de vivienda destinada al alquiler y no se garantice una seguridad jurídica real, ágil y efectiva para los propietarios, las medidas regulatorias corren el riesgo de terminar perjudicando a los propios inquilinos al reducir aún más las opciones disponibles.
La contención de precios, concluye Garbayo, no puede lograrse únicamente mediante parches normativos. Sin una estrategia estructural centrada en crear vivienda y reforzar la confianza en el sistema, el problema del acceso al alquiler seguirá sin resolverse.
