18Un artículo de Miguel Ángel López Roldán de Daelex Abogados.
La prolífica colaboración entre Influyentes Cantabria y un servidor alumbró el 7 de septiembre de 2021 un artículo sobre las subastas, de título ‘Adjudicado’, intentando acercar al lector al portal subastas.boe.es por si tuviera interés en participar en alguna de las que publican.
El próximo 3 de abril entran en vigor unas modificaciones que afectan a las subastas judiciales y era necesario actualizar la información de aquel artículo, porque los cambios son de calado. Voy a centrarme exclusivamente en las subastas, dejando de lado otras modificaciones que se refieren al procedimiento de ejecución.
Para empezar, se endurecen los requisitos para participar en las subastas judiciales, elevando el importe del depósito obligatorio. En el caso de bienes inmuebles, pasa del 5% al 20% del valor del bien, mientras que para bienes muebles se establece en un 10%. Esta medida dependerá de la voluntad del Letrado de la Administración de Justicia, que podrá modificar ese porcentaje, posiblemente a la baja, si lo considera oportuno para el buen fin del procedimiento.
La posición del acreedor también se ve perjudicada respecto al sistema actual. El acreedor a partir del 3 de abril debe participar activamente en la puja como cualquier otro postor, incluso debe constituir depósito si quiere pujar, como cualquier otro postor. También se elimina el derecho del ejecutante a mejorar la postura tras el cierre de la subasta o a solicitar la adjudicación del bien en caso de subasta desierta.
Otro cambio significativo es que, a partir de la entrada en vigor de la reforma, todas las pujas en subastas judiciales serán secretas. Esto significa que ningún postor conocerá la cuantía de las ofertas realizadas hasta el cierre del procedimiento. Hasta ahora, es pública la mejor postura, siendo suficiente mejorarla para adquirir el bien. Con la reforma, el postor hará su puja a ciegas sin sabe si es mejor o peor que otras ya efectuadas.
El cierre de las subastas también cambia por completo. Se suprimen las prórrogas existentes actualmente: si se realiza una puja un minuto antes del final del plazo de la subasta, se prorroga una hora más desde esa última puja, y así sucesivamente. Esto se acabó con la reforma. La subasta acaba a la hora prevista, sin prórrogas. Además, las subastas no podrán finalizar en sábados, domingos, festivos nacionales ni en periodos inhábiles, como el mes de agosto y el periodo navideño.
¿Qué ocurre si la subasta queda desierta?
Para empezar, ya no cabe la adjudicación del bien por parte del acreedor por un porcentaje del valor de subasta (normalmente el 50% o el 70% en caso de vivienda habitual). Con la reforma, el ejecutante debe haber participado activamente en la subasta si quiere adjudicarse el bien. Si no ha pujado, ya no podrá adjudicárselo tras la subasta desierta. Esto supone que el bien sigue siendo del deudor, pudiendo convocarse una nueva subasta, si bien esto no operaría de manera automática.
También aparecen varias novedades en beneficio del ejecutado. Para empezar, se mantiene el derecho del ejecutado a presentar a un tercero que mejore el precio ofrecido por el mejor postor, con una reducción del porcentaje mínimo de mejora en el caso de bienes inmuebles, si bien baja del 70% al 60% del valor de subasta.
Si se trata de la vivienda habitual del ejecutado, se establece en la reforma que la vivienda habitual del deudor no podrá adjudicarse por debajo del 70% de su valor de subasta, salvo que el ejecutante ofrezca la cancelación total de la deuda, en cuyo caso el límite será del 60%.
También tiene incidencia la reforma en la tasación de costas para evitar adjudicaciones por valores bajos: si el acreedor ejecutante se adjudica el bien, deberá actualizar la tasación de costas antes de formalizar la adjudicación. Así, la cantidad que se descuenta de la deuda reflejará las costas reales del procedimiento.
Si el ejecutante quiere adjudicarse el bien por una cantidad inferior al 70%, deberá justificar que la deuda total, incluyendo costas, es inferior a dicho porcentaje.
Por último, se incentiva al ejecutado para colaborar activamente en la subasta. Ahora es habitual que no se pueda acceder al bien, desconociendo si está ocupado o el estado del inmueble. Con la reforma, podría beneficiarse de una reducción de hasta un 2% de la deuda si permite la inspección del bien, proporcionando fotografías e información relevante sobre su estado y situación posesoria.
