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Ley de Vivienda. Luces y sombras

Miguel Ángel López Roldán. Abogado en Daelex Abogados.

Ayer fue aprobada la nueva Ley de Vivienda. Mucho se ha hablado de ella antes de nacer, ¿Es un escudo social para los más desfavorecidos? ¿Favorece a los okupas?. ¿Qué hay de cierto en ello? ¿Son opiniones electoralistas poco ajustadas a la realidad? Vamos a intentar descubrirlo.

El objetivo de toda Ley se describe en su preámbulo y en el presente caso se indica que se busca “una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda que tanto afectan, como se ha señalado, no sólo a la satisfacción del propio derecho de acceso a la vivienda, sino también a la de otros derechos constitucionales y a la actividad económica del país”. Veamos cómo lo pretende conseguir.

Para empezar, además de regular las viviendas dotacionales y protegidas, introduce también la figura de la vivienda asequible incentivada, que son viviendas privadas que se destinarán a personas que tengan dificultades para acceder al alquiler de una vivienda a precios de mercado, estableciendo para las mismas unas reglas orientativas que podrán desarrollar las administraciones competentes (las comunidades autónomas tienen la competencia delegada en materia de vivienda y por lo tanto a la administración central sólo le cabe establecer recomendaciones y no reglas de obligado cumplimiento). Y así llegamos al primer punto polémico de la Ley: la definición de zonas tensionadas. ¿Qué es una zona tensionada? “aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales”, es decir, poca oferta y a precios elevados. Para ello, la administración competente realizará un informe del cual resultará la declaración de zona tensionada por 3 años.

Una vez determinados los municipios con zonas tensionadas, la Ley marca un plazo de 20 años para alcanzar un objetivo del 20% de viviendas destinadas a políticas sociales en municipio con zonas tensionadas.

En este punto, el propietario de una vivienda destinada a la venta o al alquiler estará preguntándose qué hay de lo suyo. Vamos a ello. Para empezar, cualquier persona interesada en la compra o alquiler de una vivienda puede exigir con carácter previo a la formalización de la operación, como mínimo, la siguiente documentación: certificado o cédula de habitabilidad (¿la tiene localizada?), nota simple registral CON CARGAS, información relativa a la detección de amianto, en su caso, así como, si se trata de una vivienda destinada al alquiler en una zona tensionada, indicar tal circunstancia con anterioridad a la formalización del contrato. En este debe indicarse el importe de la renta del inmueble en los últimos cinco años.

¿Y es verdad que no se puede desahuciar a los inquilinos morosos o a los okupas a partir de ahora? Vamos por partes.

A partir del 30 de junio los procedimientos de desahucio iniciados por un propietario gran tenedor que se encuentran suspendidos podrán reanudarse a petición del mismo, siempre que acredite haber acudido a un procedimiento de conciliación o de mediación que no hubiera sido atendido por el inquilino o que, transcurridos dos meses desde la solicitud, no se hubieran iniciado los trámites. Cuidado con los plazos, porque el documento acreditativo de haber intentado la conciliación o mediación tendrá una validez de 3 meses.

En los demás supuestos, para presentar una demanda de desahucio habrá acompañarla de unos cuantos documentos. Para empezar, hay que acreditar en la demanda si es la vivienda habitual del arrendatario. En los casos de arrendamiento se podrá demostrar si así consta en el contrato. También hay que demostrar si el propietario es gran tenedor o no. Para ello deberá solicitar un certificado en el registro de la propiedad que acredite sus propiedades.

En la demanda de desahucio se puede solicitar la inmediata entrega de la vivienda. Así, se requerirá a los ocupantes de la misma para que aporten título que justifique su posesión. Si no lo hacen (por ejemplo, si son okupas), se ordenará el desalojo e inmediata entrega al propietario. Pero si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad la situación se complica y los plazos se alargan.

¿Cuáles son las prórrogas de los contratos de arrendamiento de vivienda? La duración mínima son 5 años si el propietario es persona física y 7 años si es persona jurídica. Se prorrogarán por periodos anuales 3 años más. El propietario sólo puede evitar la prórroga si comunica su voluntad de resolver el contrato al menos 4 meses antes de su vencimiento (el plazo para el arrendatario es de 2 meses). Pero en los periodos anuales de prórroga sólo cabe la resolución a voluntad del inquilino, con un mes de antelación a la finalización de cada una de las nuevas anualidades. El propietario no tiene esta facultad una vez se cumpla la duración mínima, por lo que si el inquilino lo desea podrá permanecer en la vivienda 8 años (10, si el propietario es persona jurídica). En los arrendamientos de vivienda en zonas tensionadas esta prórroga será obligatoria para el propietario, salvo acuerdo en contrario establecido en el contrato o en los supuestos que el propietario necesite la vivienda para residir en la misma. También si la precisa para familiares en primer grado (padres o hijos) o para su cónyuge en caso de supuestos de sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial.

La nueva renta no podrá ser superior a la de los últimos cinco años actualizada ni tampoco podrán incluirse nuevos gastos que no estuvieran incluidos en el contrato anterior. La excepción: podrá incrementarse la renta un 10% si se ha rehabilitado la vivienda, si se ha mejorado su accesibilidad o conseguido una mejora energética en los 2 años anteriores al nuevo contrato. También cabe el incremento de renta si el nuevo contrato tiene una duración mínima de 10 años (incluidas prórrogas forzosas). La excepción de la excepción: si el propietario es gran tenedor o si el inmueble está en una zona tensionada.

¿Y las actualizaciones para el arrendamiento de viviendas están limitadas? Sí. Continúa este año la limitación del 2%. En 2024 el límite será del 3%. Después, los incrementos dejarán de estar vinculados al IPC, estableciéndose un índice aplicable a las nuevas actualizaciones.

La forma de pago de las rentas será siempre por medios electrónicos (generalmente mediante recibo o transferencia) salvo que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria, en cuyo caso se cobrará en metálico en la vivienda arrendada si así lo pide la persona que carezca de cuenta.

¿Se puede repercutir el IBI o los gastos de comunidad al arrendatario? Sí, pero esto no es nuevo; también se podía anteriormente. Para ello es imprescindible indicar en el contrato por escrito el importe anual de estos gastos. La novedad de la ley estriba en que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán por cuenta del arrendador. Esta medida resulta lógica si tenemos en cuenta que es el propietario quien contrató estos servicios.

¿Hay incentivos fiscales para los propietarios? Hasta ahora el propietario disfrutaba de una reducción del 60% en los arrendamientos para uso de vivienda. A partir de ahora esa reducción baja al 50% (es decir, tributará más) salvo en los siguientes supuestos: la reducción será del 90% si la vivienda está en una zona tensionada y se reduce el importe de la renta un 5%. Si es el primer contrato del propietario y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, la reducción es del 70%, pero cuidado, porque si hay más de un arrendatario la reducción sólo se aplicará por la parte de la renta de aquel o aquellos que estén en esta franja de edad. Finalmente, la reducción será del 60% si se efectuó una reforma en los dos años anteriores a la formalización del contrato.

Más “incentivos” fiscales: los ayuntamientos podrán incrementar el IBI hasta un 100% si el propietario tiene un inmueble desocupado más de 3 años, salvo en los casos de segunda residencia, cambios de residencia por motivos laborales, razones de salud o dependencia

¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de esta Ley? Se les seguirá aplicando el mismo régimen jurídico que les era de aplicación, es decir, no hay cambios.

¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley? Cuando se publique en el BOE.

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