Influyentes Cantabria

Fernando Garzo, “el acceso de los jóvenes a la vivienda es uno de los grandes retos del sector inmobiliario”

Fernando Garzo Bruned, director de Estrategia y Desarrollo de Negocio en COPSESA, se suma a las colaboraciones en Influyentes analizando hacia donde va el mercado inmobiliario en 2023 a partir de un análisis previo del cierre de 2022 y los diversos factores que han marcado ese año. Cuestiones como la inversión inmobiliaria, la sostenibilidad del sector y las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes son algunas de las cuestiones que se pueden leer en esta entrevista.

P- ¿Cómo ha acabado 2022 el sector inmobiliario residencial?

Lo primero que tenemos que matizar es que el mercado de la vivienda se divide en dos partes. La vivienda usada que representa el 80% de las operaciones, y el de obra nueva. Si hablamos del mercado de compraventa, la estimación para este año es quedarse cerca de las 650.000.

TINSA afirma en su último informe que el precio de la vivienda subido un 8,8% en España con una media de 1.751 euros/m2, este dato en Santander está por encima de la media con 1.842 euros/m2  un 7,3% más. Estos datos varían mucho en función de la localización

En obra nueva se han visado 89.133 nuevas viviendas hasta octubre según datos del Ministerio de Transportes, y la estimación es estar próximos a los 100.000 aunque aún no tenemos los datos. Cuando lees las cifras de las promotoras, observas que más del 80% de las viviendas en ejecución están vendidas. Además, se ha notado un dado un empujón a las decisiones de compra cuando se anunció las subidas en los tipos de interés.

En conclusión, el año 2022 ha sido un gran para el sector inmobiliario residencial, con grandes cifras de operaciones y un aumento del precio de la vivienda. Yo siempre hago la misma reflexión basta con entrar en Google y buscar promociones obra nueva en Cantabria por ejemplo y ver la evolución de estas, creo que se ha vendido bien.

P – ¿Qué factores han marcado el 2022?

Ha sido un año loco, si repasamos las previsiones que nos hacíamos por estas fechas de hace año, seguro que ninguna se ha cumplido. Hemos tenido una subida de costes de construcción que hacía inviables muchas promociones, después ya no era solo un problema de precio, llegaron los problemas de abastecimiento, hemos tenido y tenemos un problema de mano de obra muy importante y que además afecta mucho a algunos gremios de edificación, luego llegaron los problemas del elevada subida de los costes energéticos, todo esto provocó una inflación desatada que aún tenemos… en conclusión incertidumbre y complejidad máxima que nos ha dejado una enseñanza. Ya no vale eso de hacer previsiones a 3 y 1 año, esto va mucho más deprisa ahora, hacer previsiones trimestrales ya es deporte de riesgo.

P- ¿Qué factores marcarán al sector en 2023?

Con todo lo que mencionaba antes que ha pasado en el año 2022 y no estaba previsto a ver quién se atreve a hacer previsiones del 2023.

El mercado de la vivienda es directamente proporcional a la evolución de las tendencias macroeconómicas. Cuánto crece el PIB, cuánto crece el empleo, pero ahora todo el mundo habla de la palabra recesión. Esto seguro que va hacer que la demanda disminuya notablemente.

Otro factor negativo para la demanda es la disminución del poder adquisitivo de las familias por culpa de la inflación. Por otro lado, la subida de los tipos de interés también va a tener un efecto negativo en la demanda, ya que el esfuerzo que tiene que hacer una familia sobre su renta mensual aumenta.

Por el lado de la oferta, es cierto que también se está equilibrando el mercado. Hay muy poco suelo finalista en las ciudades y se tarda muchos meses en burocracia para poder empezar una promoción. Salen al mercado menos promociones que las que la demanda necesita para cubrir el stock. Para mi este es el factor que va a hacer que el precio no se caiga, por una simple regla de oferta-demanda.

Cuidado, siempre digo que los análisis de vivienda no se pueden de forma lineal. La demanda no se mueve igual en una vivienda en Santander que en Madrid, ni tampoco en una zona costera destinada a segunda residencia que en una población de interior.

Con todo esto, mi humilde opinión es que las ventas van a disminuir su velocidad, se va a vender menos y el precio de la vivienda va a bajar en 2023. Matizando que creo que va a bajar en vivienda usada y también, pero en menor medida, en obra nueva y como decía antes dependiendo de las zonas.

P-. ¿Cómo cree que va a afectar la subida de tipos?

El Banco Central Europeo ya tiene previsiones de que el EURIBOR llegue al 4% este año . Es decir, financiarse cuesta más, y cuesta más tanto para comprar una vivienda como para la empresa promotora que las va a desarrollar. Todo el mundo cuando habla de la subida de tipo piensa en la compra de vivienda. Pero lo primero que afecta es a los promotores.

Una promoción de viviendas es un flujo de caja a 4 o 5 años, si repercutimos ahí un EURIBOR al 4%, solo hay dos opciones o subir el precio o no hacerla porque sea inviable desde el punto de vista de mercado.

Desde el punto de vista de la compra, las cuotas mensuales de la hipoteca van a subir considerablemente, y esto puede hacer que no podamos comprar la vivienda que hace unos meses si podíamos comprar. Hay que vigilar el esfuerzo de la renta que destinamos a pagar la hipoteca y que se recomienda siempre que este entorno al 30%, según el Banco de España en los últimos meses este porcentaje ya ha superado el 33%.

P- ¿Qué recomendaría a un inversor que esté pensando en comprar para defenderse de la inflación a través de inversiones clásicas como la compra de vivienda?

Entiendo que la pregunta es sobre si comprar una vivienda para alquilarla y obtener una rentabilidad. Un dato importante es que el stock de pisos de alquiler se ha reducido un 25% en España este último año según IDEALISTA. En la actualidad existe una gran demanda de alquiler, además aspectos que hemos mencionado anteriormente creo que va a hacer que esta demanda siga creciendo durante los próximos años. Según IDEALISTA los precios de alquiler en Santander han subido un 8,2% este 2022 y según FOTOCASA ESTUDIOS la rentabilidad en Santander esta en el 7,1%.

P- ¿Qué retos crees que tiene el mercado inmobiliario?

Para mi dos grandes retos, el acceso de los jóvenes y conseguir tener viviendas más sostenibles.

El acceso de los jóvenes cada vez está más complicado. Cuando vas a comprar una vivienda tienes que tener ahorrado el 20% para que el banco te de la hipoteca, más un 5% de impuestos. Es casi una cuarta parte de valor. Yo creo que es imprescindible dar una solución a este reto, y se tiene que hacer en colaboración público- privada para que sea mucho más efectivo y rápido.  Yo veo la vivienda como algo mucho mayor que un activo o una inversión, es algo necesario para la sociedad y su desarrollo, sin una solución de vivienda hay envejecimiento y descenso de la población. Por eso tenemos un gran reto. Desde el punto de vista sostenible y sobre todo si queremos ser neutros en carbono en 2050 como ha fijado la Unión Europea. Las edificaciones son el 36% del total de los gases efectos invernadero. Lo primero para mi es concienciarnos, y para eso es necesario medir la huella de carbono de cada nueva promoción de viviendas, tanto en su construcción como en su ciclo de vida. Paralelamente tenemos que trabajar en cómo reducir esa huella de carbono.

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