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Breve memento de gastos hipotecarios. Miguel Ángel López Roldán

Miguel Ángel López Roldán, Daelex Abogados

El pasado 25 de enero de este año, el Tribunal de Justicia de la Unión Europa emitió una esperada Sentencia sobre el plazo que existe para reclamar a las entidades bancarias los gastos que se abonaron al constituir una hipoteca. Una búsqueda en internet sobre ese plazo nos ofrece un montón de páginas web que indican que el plazo para reclamar finaliza el 14 de abril de 2024. Esto no es correcto y está generando una gran confusión entre las personas que formalizaron una hipoteca y aún no han reclamado a la entidad bancaria el importe de los gastos a que tienen derecho. Son dudas que me plantean a diario y por eso considero que es necesario hacer un breve resumen explicando quién puede reclamar, qué cantidades, a quién y en qué plazo. Voy a intentar que las respuestas sean sencillas y comprensibles, por lo que no voy a mencionar leyes ni sentencias que hagan más farragosa la lectura. No obstante, debo matizar que hay que analizar cada caso concreto más allá de las generalidades que expongo.

¿Por qué puedo reclamar ciertos gastos que pagué al formalizar la hipoteca? El motivo es que la cláusula que impone al hipotecado el pago de ciertos gastos es nula por ser abusiva. Impone el pago de una serie de gastos al hipotecado exonerando a la entidad prestamista de compartir su pago.

¿Dónde puedo encontrar la cláusula abusiva? Los contratos son diferentes en cada entidad, aunque muy similares en su estructura. Por eso, en la mayoría de las hipotecas la cláusula abusiva es la quinta.

¿Qué gastos puedo reclamar? Las facturas de notario (el 50%), registro, gestoría y tasación. También se puede reclamar la comisión de apertura, si excede de 1,5% del capital prestado, así como los seguros de vida de prima única.

¿Puedo reclamar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados? No. Este gasto no se puede reclamar.

¿Qué cantidad me van a devolver? El importe de las facturas indicadas anteriormente más el interés legal aplicable desde que pagaron hasta que se reembolsen.

¿Puede reclamar cualquier persona? Para poder reclamar hay que tener la condición de consumidor. Por ello, no pueden reclamar las sociedades mercantiles ni tampoco las personas físicas que solicitaron un préstamo para una actividad empresarial o profesional.

¿Se pueden reclamar los gastos de cualquier hipoteca? No. No se puede reclamar los gastos de una subrogación ni tampoco los préstamos para actividad empresarial. Sí se pueden reclamar los gastos de una novación. En el encabezamiento de la escritura se describe el acto que contiene.

¿Tengo que reclamar al banco antes de ir presentar una demanda? Sí. Hay que dar la oportunidad a la entidad bancaria para que proceda a abonar las cantidades que adeuda antes de iniciar un procedimiento judicial, bien mediante un burofax, bien mediante una demanda de conciliación.

Si mi banco ya no existe, ¿a quién puedo reclamar? Con los procedimientos de fusiones de los últimos años, es posible que la entidad que formalizó el préstamo ya no tenga la misma denominación. La reclamación se efectuaría a la entidad actual resultante de los sucesivos procesos de fusión o absorción.

¿Qué plazo tengo para reclamar estas cantidades? El plazo es de 5 años (10 en Cataluña) desde que el interesado conozca la nulidad de la cláusula de gastos. Habida cuenta que la sentencia que permite reclamar el importe de la tasación es de enero de 2021, siendo la sentencia más reciente sobre este particular la que aprueba la reclamación de uno de los gastos que se abonan al constituir una hipoteca, parece plausible considerar que, como mínimo, el plazo de prescripción no puede vencer antes de enero de 2026. En cuanto a la comisión de apertura, el plazo empezaría, como mínimo en mayo de 2023, por lo cual no puede vencer antes de mayo de 2028.

¿Hay más cláusulas abusivas que pueda reclamar? Sí, por ejemplo, las de redondeo al alza, las cláusulas suelo o las que imponen una comisión por cada impago que se produzca sin justificar el coste de la reclamación. Es habitual que en los contratos de hipoteca aparezcan comisiones por impagos de 30€ o 35€, sin que exista justificación para estos importes cuando la entidad bancaria se ha limitado a efectuar una mera notificación postal o una llamada telefónica.

 

 

 

 

 

 

 

 

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