Miguel Ángel López Roldán, abogado en Daelex, vuelve en esta nueva temporada con un artículo sobre la compra de inmuebles a través de la subasta, una fórmula que no es coto cerrado de inversores y en el que cualquier ciudadano puede llevar a cabo una compra sin dificultad.
Gracias a internet, a la hora de comprar una vivienda, tendemos a acudir a portales inmobiliarios para conocer la oferta existente. Los anuncios, publicados por profesionales o directamente por particulares, suelen satisfacer nuestra necesidad y encontrar el inmueble que buscamos. Pero no siempre es así y acudimos a otros medios, como agencias inmobiliarias, o la búsqueda de letreros en portales y ventanas,…
Pero aún tenemos otro medio en el cual no solemos pensar y que puede deparar interesantes sorpresas: el portal de subastas del BOE.
En el imaginario popular, las subastas son un coto cerrado de inversores, comúnmente llamados subasteros, que acaparan el mercado y frente a los cuales poco se puede hacer, porque son los únicos que saben qué subastas hay. Craso error.
La Ley 19/2015 encomendó a la Agencia Estatal BOE la tarea de crear un portal único de subastas, para no tener que ir a cada una de las administraciones (o notarios) convocantes. Ese portal es hoy una realidad (subastas.boe.es).
Lo primero que debemos saber es que para visitarlo no es necesario estar registrado como usuario. Tiene un buscador que permite localizar los inmuebles por provincias y que nos facilita información general sobra la subasta. Una vez localizado algún inmueble que nos interese, podemos registrarnos. Para ello es necesario contar con un certificado electrónico (o Cl@ve pin o permanente, aunque recomiendo hacerlo con el certificado). El usuario registrado puede ver más información de los inmuebles o suscribirse a avisos de inicio del periodo de pujas.
Si queremos adquirir alguno de los inmuebles que hemos visto tendremos que pujar por él, para lo cual generalmente se exige un depósito previo (suele ser el 5% del valor de la subasta). Hay excepciones, pero vamos a seguir con los supuestos más habituales. El depósito permite hacer pujas, pero conviene realizarlo al menos uno o dos días antes, para que la Autoridad Gestora (la responsable de la tramitación de la subasta, como un juzgado o la Agencia Tributaria, por ejemplo) pueda verificar el depósito y autorizar las pujas.
Cuidado con las pujas. Una vez se efectúe una no se puede retirar. Si se realiza una puja, se adjudica el bien al postor y después éste no formaliza el pago, perderá el depósito. Aconsejo realizar la reserva de la puja si hay gran interés por el bien subastado. De esta manera, si un tercero realiza una puja mejor pero finalmente no se le adjudica el bien (por ejemplo, por no realizar el pago del importe de su mejor postura), la adjudicación se efectuará al siguiente postor que hubiera reservado su puja.
Una de las características más llamativas de las subastas es la prórroga del plazo. Las subastas tienen un día y una hora de finalización, pero realmente no es así. De hecho, si hay varios postores, casi nunca es así. La mayor actividad en las subastas se produce el último día. Si llega una puja dentro de la última hora de la subasta, el plazo de esta se prorroga automáticamente durante una hora más. Las sucesivas pujas prorrogan el plazo de la subasta otra hora más desde el momento en que se producen. Obviamente hay un límite, que son 24 horas desde el cierre de la subasta. Esto puede suponer que una subasta finalice con una última puja incluso de madrugada.
Como se puede apreciar, estas subastas tienen características propias que difieren de otros tipos de subasta (incluso se establece un importe mínimo entre pujas, es decir, que no se puede ofrecer por ejemplo un euro más que la última mejor postura), pero son sin duda una interesante opción a tener en cuenta si se está buscando un inmueble.
